Breve sintesi di come funziona la locazione (vd. affitto) – how does a rent contract work under the Italian law?
Con il contratto di locazione una parte si obbliga a consentire all’altra l’uso di un bene (un immobile come un appartamento, ma anche un bene mobile come un’auto) per un certo tempo e in cambio di un corrispettivo.
Nel linguaggio comune spesso la locazione viene chiamata “affitto”. In realtà l’affitto è un tipo particolare di locazione che riguarda solo beni produttivi (es. si affitta il ramo d’azienda relativo a un ristorante, mentre si loca un appartamento).
Queste sono le caratteristiche principali della locazione:
- La durata è determinata dalle parti o dalla legge in assenza di accordo o in presenza di leggi speciali;
- Il locatore deve consegnare il bene (es. le chiavi dell’appartamento) e manutenerlo, altrimenti l’altra parte può chiedere una riduzione del canone o la risoluzione;
- Il conduttore (cioé l’inquilino nel caso di immobili ad uso abitativo) deve servirsi del bene per l’uso stabilito (non si può locare per abitare e poi trasformare l’immobile in un hotel); inoltre può apportare modifiche e miglioramenti, ma non ha diritto ad essere indennizzato senza un accordo preventivo;
- Se il bene locato viene venduto, la locazione resta valida con il nuovo proprietario;
- Salvo patto contrario, il conduttore può sublocare.
E’ bene ricordare che nel caso specifico di locazione di immobili urbani ad uso abitativo esistono numerose norme speciali in tema di durata e misura del canone che si aggiungono a quanto sopra, tra cui è centrale la Legge 392/1978. In caso di dubbi sarà utile consultare preventivamente un consulente legale e/o fiscale per non incorrere in clausole nulle o sanzioni.
Qui potrete scaricare un modello di contratto di locazione abitativa. Il modello non riporta la durata e il regime fiscale ed è strutturato per essere sostanzialmente “neutrale”, per cui a seconda che siate locatore o conduttore potreste voler apportare delle modifiche a vostro favore.
English version
With a rent contract (“locazione”) one party undertakes to allow to the other the use of an asset (a real estate property, such as an apartment, but also a movable asset, such as a car) for a certain time and in exchange of a price.
In plain italian the rent contract is often called “affitto” (lease), but “affitto” is a particular subspecies of rent, which only concerns productive goods (eg. a restaurant).
These are the main characteristics of a rent contract under Italian Law:
• The duration is agreed by the parties or by law (in absence of an agreement or if special laws must be applied);
• The landlord must deliver the property (eg the keys of the apartment) and keep it in a state of service compatible with the agreed use, otherwise the other party may request a reduction of the price or the termination of the contract;
• The tenant must use the asset for the agreed use (eg a residential apartment cannot be transformed in an hotel), it can also do changes and improvements, but has no right to be compensated if there was no prior consent of the landlord;
• If the rent asset is sold, the contract remains valid and continues with the new owner;
- Unless otherwise agreed, the tenant may rent to other people.
It is important to remember that in the specific case of rental of urban residential buildings, there are numerous laws regarding the duration and size of the rent, among which the main one is Law 392/1978. In case of doubts, it is important to consult in advance a legal and/or tax consultant, in order not to incur in void clauses and fees.
You can download here a model draft of rent contract for housing. The draft does not report the duration and tax regime and is structured to be substantially “neutral”, so you may desire to change some clauses to your favour. Should you need any further advice or translation services, feel free to contact us.
Riferimenti:
- Art. 1571 Cod. Civ. https://www.ricercagiuridica.com/codici/vis.php?num=10068 ;
- Legge 27 luglio 1978, n. 392 https://www.normattiva.it/uri-res/N2Ls?urn:nir:stato:legge:1978;392 ;
- “Locazione ad uso abitativo”, Altalex, https://www.altalex.com/documents/altalexpedia/2017/12/29/locazione-a-uso-abitativo