Breve panoramica del “rent to buy”: l’anti crisi immobiliare.
Abbiamo già trattato del contratto di locazione di immobile ad uso abitativo che, sottolineiamo, nonostante nel linguaggio comune sia spesso designato dal termine “affitto”, ben se ne differenzia essendo in realtà quest’ultimo quel particolare contratto di locazione che ha per oggetto i c.d. beni produttivi.
In questo momento storico appare utile parlare del contratto di “rent to buy”, ovvero quel particolare contratto, nato dalla fusione tra locazione e vendita, elaborato nel 2014 per rispondere alla nota crisi immobiliare che ormai da anni attanaglia il nostro Paese (Decreto Sblocca Italia – D.L. 133/2014 convertito in L.164/2014).
La finalità a cui mirava il Legislatore con l’introduzione nel nostro sistema giuridico di questo nuovo strumento contrattuale era quella di contemperare le esigenze contrapposte di acquirente e venditore, incentivando la compravendita nel settore immobiliare in un periodo storico particolarmente oscuro per il settore.
In sostanza, nulla di nuovo sotto il sole: erano sicuramente già noti al nostro ordinamento sia il contratto di locazione (la cui origine affonda addirittura nel diritto romano, nel contratto di locatio conductio) sia il contratto di vendita con patto di riservato dominio, più famoso come “vendita a rate”.
Dalla “fusione” delle forme tipiche summenzionate nasce una chimera, un ibrido, contrattuale che può vantare al contempo sia la flessibilità propria della locazione sia la stabilità propria del preliminare di vendita trascritto (laddove il contratto sia trascritto, ça va sans dire): il rent to buy è un negozio essenzialmente bifasico che prevede inizialmente la concessione dell’immobile seguito in seconda battuta dalla cessione dello stesso a fronte del pagamento della restante parte della somma precedentemente pattuita.
Solo la prima delle due fasi succitate (la concessione) è necessaria mentre la seconda, quella della vendita, è eventuale ed è, più precisamente, soggetta alla facoltà del (promissario) acquirente.
Il carattere preminente del rent to buy è rappresentato dal canone che il conduttore è tenuto a corrispondere al concedente ed è sicuramente questa la questione che da ambedue le parti andrà affrontata con maggiore attenzione: detto canone, infatti, è composto da due componenti, una da imputarsi a “remunerazione del godimento” dell’immobile (similmente a quanto avviene nella locazione) e l’altra da imputarsi al prezzo dell’immobile oggetto della futura vendita.
Vien da se che è sull’equilibrio di queste due componenti che si gioca la partita più delicata: il desiderio del conduttore seriamente intenzionato all’acquisto, infatti, sarà quello che a prevalere sia la componente del canone da imputarsi a prezzo mentre, di contro, è di tutto interesse del concedente che detto canone sia per la maggior parte da imputarsi a remunerazione della concessione.
L’importanza della giusta ponderazione nelle due componenti del canone è motivata dal fatto che, alla scadenza del termine concordato dalle parti, qualora il conduttore dovesse decidere di non acquistare il concedente sarà tenuto a riconsegnare la quota parte del canone imputata a prezzo, potendo trattenere solo la quota parte imputata a remunerazione della concessione.
Il contratto di rent to buy presenta diversi vantaggi per il conduttore/“promissario” tra i quali spicca senza dubbio la possibilità di “testare” per lungo tempo l’immobile prima di procedere all’acquisto: al termine del periodo concordato, che può giungere dopo diversi anni (la durata massima della concessione stabilita dalla legge è di 10 anni), infatti, il conduttore può decidere se acquistare o meno l’immobile, non essendo assoggettato ad alcun obbligo di concludere il contratto di vendita.
In pratica, se il conduttore dovesse decidere di non comprare, fino a quel momento avrebbe goduto dell’immobile a un canone – in pratica “locativo” – potenzialmente inferiore a quello di mercato. Al contrario, se il conduttore decidesse di comprare, avrebbe già corrisposto parte del prezzo finale dell’immobile, con il vantaggio di aver potuto godere di una maggiore liquidità, il tutto condito dalla sicurezzaderivante dall’eventuale trascrizione del contratto.
Dalla parte opposta, il rent to buy permette al concedente/“promittente” di introdursi più agevolmente nel mercato immobiliare, di guadagnare, oltre al prezzo della vendita, quel surplus costituito dalla parte di canone corrisposta per il godimento dell’immobile. Inoltre, in caso di inadempimento del conduttore, il concedente potrà adire l’autorità giudiziaria per ottenere l’esecuzione in forma specifica dell’obbligo di consegna e rilascio dell’immobile (non potrà innescare il procedimento speciale di convalida di sfratto, essendo il rent to buy un contratto tipico differente dalla locazione/affitto).
Proprio in previsione di tale nefasta eventualità, il previdente concedente insisterà affinché il contratto di rent to buy rivesta la forma dell’atto pubblico, allo scopo di dotarsi di un titolo esecutivo idoneo all’eventuale esercizio futuro delle proprie ragioni.
Da ricordare:
CONCEDENTE: il proprietario iniziale dell’immobile che ne concede l’utilizzo in vista della futura vendita.
CONDUTTORE: il potenziale acquirente che dispone dell’immobile in vista del futuro acquisto.
RENT TO BUY: locazione mista a preliminare di vendita? No, contratto tipico (“a sé”), quindi
non assimilabile agli altri due: rent to buy = rent to buy.
CANONE: deve presentare due componenti ben definite,
- “anticipo del prezzo”
- “affitto” dell’immobile.
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NB La definizione delle due componenti è la questione più delicata:
A) il CONDUTTORE compra: tutto è trattenuto dal concedente/venditore. La parte di canone imputata ad “anticipo” viene scalata dal prezzo finale.
B) il CONDUTTORE non compra: il concedente deve restituire la parte del canone imputata ad “anticipo”, potendo trattenere la parte di canone imputata ad “affitto”.
C) il CONDUTTORE è inadempiente e il contratto si risolve per tale inadempimento—>il concedente può trattenere l’intero canone a titolo di indennità (salvo diversa pattuizione).
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ATTO PUBBLICO:
- permette di trascrivere il rent to buy;
- è titolo esecutivo per rilascio dell’immobile.
SOTTOSCRIZIONE PRIVATA AUTENTICATA (DAL NOTAIO):
- permette di trascrivere;
- non è titolo esecutivo idoneo per il rilascio dell’immobile.
TRASCRIZIONE DEL RENT TO BUY:
- effetto di opponibilità ai terzi della concessione dell’utilizzo;
- effetto prenotativo: gli effetti della trascrizione del contratto di vendita retroagiscono alla data della trascrizione del contratto di rent to buy, tutelando il conduttore da comportamenti pregiudizievoli del concedente successivi a tale momento (similmente alla trascrizione del contratto preliminare).
Riferimenti:
Web:
- Guida del Consiglio Nazionale del Notariato sul rent to buy, consultabile all’indirizzo internet: https://www.notariato.it/sites/default/files/Guida_Rent_to_buy.pdf
- Pagina del sito del Consiglio Nazionale del Notariato dedicata al rent to buy, consultabile all’indirizzo internet https://www.notariato.it/it/casa/il-rent-buy
Gazzetta Ufficiale:
- art. 23 D.L. 133/2014, consultabile all’indirizzo internet: https://www.gazzettaufficiale.it/eli/id/2014/09/12/14G00149/sg
Codice Civile:
– artt. 2643, 2645bis, 2703